LTCG Tax: घर बेचने पर कैसे लगेगा जीरो कैपिटल गेन टैक्स, समझ लीजिए कैलकुलेशन

दीवान पी एन चोपड़ा एंड कंपनी में डायरेक्ट टैक्स पार्टनर परवीन कुमार कहते हैं कि धारा 54 के अनुसार, रेसिडेंशियल घर की बिक्री पर कोई भी लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन टैक्स नहीं है, अगर इससे होने वाले मुनाफे को फिर से आवासीय प्रॉपर्टी में फिर से निवेश किया जाता है। यह धारा 54 में बताई गई कुछ शर्तों को पूरा करने के अधीन है।

रेसिडेंशियल प्रॉपर्टी 24 महीने से ज्यादा समय तक रखने पर लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन की कैटेगरी में आ जाती है। अगर इसे समय से पहले बेचा जाता है, तो लाभ को शॉर्ट टर्म कैपिटल गेन टैक्स की कैटेगरी में शामिल किया जाता है। धारा 54 के तहत कटौती केवल आवासीय घर बेचने के मामले में लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन टैक्स लागू होता है।

धारा 54 के तहत कैपिटल गेन टैक्स छूट की राशि मिनिमम से कम होगी।

आवासीय घर के ट्रांसफर (बिक्री) पर होने वाले कैपिटल गेन की राशि, या नई आवासीय संपत्ति की खरीद/निर्माण में निवेश की गई राशि।

इस्तेमाल किए गए लाभ पर कोई टैक्स नहीं, लेकिन आपने अगर इस्तेमाल नहीं किया है, तो टैक्स का भुगतान करना होगा। एक व्यक्ति जो पुराने घर की बिक्री पर 5 करोड़ रुपये का लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन कमाता है और नए रेसिडेंशियल घर में 5 करोड़ रुपये का निवेश करता है। ऐसी स्थिति में वह किसी भी टैक्स के भुगतान योग्य नहीं होगा, क्योंकि वह धारा 54 के तहत 5 करोड़ रुपये की कटौती के लिए पात्र है। अगर निवेश मान लीजिए 3 करोड़ रुपये है, तो कटौती 3 करोड़ रुपये होगी और टैक्सपेयर को दो करोड़ रुपये (5-2) की शेष राशि पर कैपिटल गेन टैक्स का भुगतान करना होगा।

कैपिटल गेन 2 करोड़ रुपये से अधिक

टैक्सपेयर्स भारत में केवल एक आवासीय घर खरीद/निर्माण कर सकते हैं और पहले से स्वामित्व वाले घर को बेचने से प्राप्त लाभ का उपयोग करके कई घर नहीं खरीद सकते हैं। हालांकि, अगर कैपिटल गेन 2 करोड़ रुपये से अधिक नहीं है, तो टैक्सपेयर 2 घर तक खरीद सकता है। एक बार इस विकल्प का उपयोग करने के बाद के वर्षों में इसका लाभ नहीं उठाया जा सकता है। घर की खरीद के लिए इस तरह का दोबारा निवेश बिक्री से 1 वर्ष पहले या 2 साल बाद होना चाहिए। इससे कैपिटल गेन होगा। वैकल्पिक रूप से टैक्सपेयर इस लाभ का दावा करने के लिए 3 साल के भीतर घर का निर्माण कर सकता है।

वित्त अधिनियम 2023 (वित्त वर्ष 2023-24 और निर्धारण वर्ष 2024-25 से लागू) ने नए घर में निवेश के लिए उपलब्ध अधिकतम कटौती को 10 करोड़ रुपये तक सीमित कर दिया है। उदाहरण के लिए 20 करोड़ रुपये के कैपिटल गेन वाला व्यक्ति, नए घर में 20 करोड़ रुपये का निवेश करके, धारा 54 के तहत केवल 10 करोड़ रुपये के डिडक्शन का लाभ उठा सकता है। धारा 54 के तहत कटौती के लिए 10 करोड़ से अधिक के निवेश को नजरअंदाज किया जाना चाहिए।

पुराने घर की बिक्री से प्राप्त लाभ का उपयोग करके खरीदी गई या निर्माण की गई नई घर की संपत्ति पर 3 साल के लॉक-इन पीरियड पर लागू होगी। अगर धारा 54 के तहत छूट का दावा करने वाला टैक्सपेयर्स अपने नए घर को उसके अधिग्रहण/निर्माण पूरा होने की तारीख से 3 साल के भीतर ट्रांसफर करता है, तो धारा 54 के तहत दिया गया लाभ वापस ले लिया जाएगा। फिर नए एसेट के अधिग्रहण की लागत छूट प्राप्त कैपिटल से कम हो जाएगी।

नया घर खरीदना या बनाना एक लंबी प्रक्रिया हो सकती है। इस दौरान पिछले घर को बेचने से मिलने वाले पैसे का इस्तेमाल नहीं हो पाता। अगर आपके पास कोई मुनाफा है जिसे आप भविष्य में नया घर खरीदने या बनाने में इस्तेमाल करने की योजना बना रहे हैं, तो आपको उस मुनाफे को एक विशेष बैंक खाते में रखना चाहिए।